前些年金融體制改革進(jìn)展緩慢，常見(jiàn)的是為實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)而出臺(tái)各種直接的管制措施。近來(lái)這種情形有所改觀，尤其是利率市場(chǎng)化改革的步伐加快。
7月5日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》要求：“穩(wěn)步推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，更大程度發(fā)揮市場(chǎng)在資金配置中的基礎(chǔ)性作用。”過(guò)去我們常見(jiàn)的情況是，在原則性的指導(dǎo)意見(jiàn)后，政策細(xì)節(jié)不能馬上出臺(tái)，往往在試點(diǎn)過(guò)程中，改革機(jī)遇被消耗掉?？蛇@次不同，僅僅兩周后的7月19日，央行宣布，從20日開(kāi)始全面放開(kāi)金融機(jī)構(gòu)貸款利率管制，取消之前設(shè)定的金融機(jī)構(gòu)貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率0.7倍這一下限，金融機(jī)構(gòu)可以自主確定貸款利率水平。
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)。理論上，任何影響到市場(chǎng)中資金總量和配置方式的改革，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊。因?yàn)椋徽撟鳛楣?yīng)方的開(kāi)發(fā)商，還是作為需求方的購(gòu)房者，都需要銀行資金的支持。銀行資金利率空間的放開(kāi)，如果能帶給房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方更低成本的資金，無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到刺激作用。而此次貸款利率放開(kāi)選在一個(gè)微妙的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限。
此前因貸款利率下限而受損的，是那些銀行愿意以更低利率提供貸款的優(yōu)質(zhì)企業(yè)或項(xiàng)目。由于下限的存在，銀行只能以下限利率為其提供資金。如今取消貸款利率下限，這些企業(yè)或項(xiàng)目就有了更大的利率談判空間。而對(duì)此前就以7折之上利率獲得貸款的企業(yè)，利率下限的取消對(duì)其并無(wú)影響。
初步分析就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前的政策環(huán)境與資金形勢(shì)下，房地產(chǎn)的供求雙方，即開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者，都不在此次改革能惠及的范圍內(nèi)。
先說(shuō)開(kāi)發(fā)商。銀行過(guò)去這些年一直執(zhí)行宏觀調(diào)控的政策要求，對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)行非常嚴(yán)格的貸款管理，表現(xiàn)形式為貸款額度相對(duì)有限，以及貸款利率水平相對(duì)較高?？傮w而言，開(kāi)發(fā)商若能以基準(zhǔn)利率獲得銀行貸款，已屬非常幸運(yùn)的事，更多的房企還要接受在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上調(diào)一定幅度的貸款。當(dāng)然，銀行也對(duì)個(gè)別被認(rèn)定為相對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶的房企給予利率優(yōu)惠，不過(guò)折扣并不太大，多在9折左右，基本沒(méi)有接近原來(lái)規(guī)定的7折下限的。現(xiàn)在，金融機(jī)構(gòu)可以自主確定貸款利率水平，意味著銀行有更大的貸款利率下調(diào)空間，但銀行并不會(huì)為在談判中不占優(yōu)勢(shì)的房企下調(diào)貸款利率。所以，新政策對(duì)大多數(shù)房企實(shí)際上并無(wú)影響。
再說(shuō)購(gòu)房者。央行此次改革規(guī)定中，雖然強(qiáng)調(diào)放開(kāi)貸款利率管制，但留了一個(gè)例外，就是個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間暫不作調(diào)整，理由是“為繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”。其實(shí)，即使沒(méi)有這項(xiàng)規(guī)定，允許放開(kāi)個(gè)人住房貸款的利率下限，也不會(huì)實(shí)質(zhì)降低個(gè)人住房貸款利率水平。
過(guò)去這些年來(lái)，我國(guó)個(gè)人住房貸款利率只在2008年底之后一段短暫時(shí)間里執(zhí)行過(guò)7折優(yōu)惠，主要是為抵消金融危機(jī)影響，國(guó)家出臺(tái)此項(xiàng)政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇，該利率水平很快上調(diào)，第二套房貸的利率已提高到基準(zhǔn)利率的1.1倍，第一套房貸也多在8.5折和9折的水平。尤其受近期“錢荒”影響，各地個(gè)人住房貸款利率都呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)，而且房貸審批周期被人為拖長(zhǎng)?？梢哉f(shuō)，銀行并無(wú)足量資金要貸出，即使取消個(gè)人住房貸款利率下限，也不會(huì)對(duì)購(gòu)房者降低貸款利率。
從以上分析看，此項(xiàng)改革實(shí)施后，銀行是否愿意給房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方以更優(yōu)惠的貸款利率，還要看銀行在相關(guān)博弈中是否占主動(dòng)地位。在當(dāng)前形勢(shì)下，不管是按照房地產(chǎn)調(diào)控政策的要求，還是出于資金總量偏緊的現(xiàn)實(shí)考慮，銀行在對(duì)房企和購(gòu)房者的貸款關(guān)系中都是主動(dòng)者，無(wú)需自動(dòng)降低利率來(lái)吸引資金需求方。所以，取消貸款利率下限，短期內(nèi)不會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方的貸款利率水平，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系不會(huì)有太多直接影響。
不過(guò)，以上論述的是直接影響，還可能有更復(fù)雜的情形出現(xiàn)。比如，是否會(huì)出現(xiàn)整體上資金過(guò)量，貸款從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的可能？或是否會(huì)出現(xiàn)某項(xiàng)新政策，規(guī)定銀行必須以更低利率供應(yīng)資金給房地產(chǎn)市場(chǎng)？
整體資金過(guò)量的情況，未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間應(yīng)該都不會(huì)出現(xiàn)。其一，當(dāng)前外貿(mào)形勢(shì)急降，出口趨緩，外匯占款減少，6月份金融機(jī)構(gòu)外匯占款余額為273887.46億元，比5月份減少了412.05億元，資金呈凈流出態(tài)勢(shì)，貨幣市場(chǎng)緊張壓力更大，由外匯占款導(dǎo)致的銀行資金過(guò)量情況不會(huì)出現(xiàn)。其二，本屆政府?dāng)?shù)次進(jìn)行相關(guān)表態(tài)，不會(huì)出臺(tái)大型經(jīng)濟(jì)刺激項(xiàng)目，不會(huì)再通過(guò)建立大項(xiàng)目，由銀行配套大量建設(shè)資金，來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這樣，以大型項(xiàng)目投資方式引發(fā)大量貨幣以信貸方式新增的現(xiàn)象也不會(huì)出現(xiàn)?？梢哉f(shuō)，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)資金偏緊可能是常態(tài)。由于政府強(qiáng)調(diào)刺激政策空間不大，也使得從政策面降低利率，進(jìn)而刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)救經(jīng)濟(jì)的可能性變小。
取消貸款利率管制不會(huì)直接影響房地產(chǎn)供求雙方獲得的資金量和承擔(dān)的成本，但是，還要考慮一些間接影響。那些能在此次改革中獲益的企業(yè)，也就是可以拿到比之前7折更低貸款利率的企業(yè)，比如被銀行視為非常優(yōu)質(zhì)客戶的央企和地方融資平臺(tái)等，可以利用各種方式，將其獲得的廉價(jià)貸款輸入到房地產(chǎn)行業(yè)中，隱蔽地改變房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用成本，或演變?yōu)楦嗟馁?gòu)買需求。這種方式在過(guò)去幾年房企貸款受限時(shí)就屢屢發(fā)生著作用。據(jù)媒體近日不完全統(tǒng)計(jì)，10年來(lái)關(guān)于房地產(chǎn)已出臺(tái)43項(xiàng)調(diào)控政策，卻沒(méi)有壓住房?jī)r(jià)，之所以出現(xiàn)這種局面，上述輸送資金方式實(shí)為重要原因之一。如果不能有效控制住這種資金流向，倒是可能刺激房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。
此前，央行對(duì)利率的管制只有兩個(gè)部分，一是貸款利率的下限管制，二是存款利率的上限管制。利率市場(chǎng)化改革的最終目標(biāo)是這兩種管制都放開(kāi)，此次邁出的第一步，是難度比較小的改革，更抓住了當(dāng)前對(duì)市場(chǎng)沖擊較小的有利時(shí)機(jī)。真正具有重大改革意義的是，放開(kāi)存款利率上限管制，使利率徹底市場(chǎng)化。而存款利率上限放開(kāi)，會(huì)引發(fā)銀行間激烈的競(jìng)爭(zhēng)與差異化經(jīng)營(yíng)，它會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生更重大的影響。
?。ㄗ髡呦嫡憬髮W(xué)公共政策研究院研究員）
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