■中國建設報記者盧丹 北京報道
將商務地產收入占比提升到七成，對于一家年銷售額已經跨過200億元門檻的房企而言，意味著成為中國寫字樓開發(fā)的領軍企業(yè)。
這正是金融街控股（000402.SZ）的藍圖。
金融街控股股份有限公司副總經理王志剛在接受本報記者采訪時表示，未來金融街的開發(fā)業(yè)務將以商務地產為主導，相關資產、收入、利潤占開發(fā)業(yè)務的比例要提升至70%。年報顯示，2012年金融街銷售額同比增長近60%，達到205億元，其中商務地產的貢獻接近50%。
“我們希望專注做自己最擅長的事情?！蓖踔緞傉f。看似簡單的邏輯背后，不僅是金融街十余年開發(fā)大體量寫字樓的經驗總結，也是其對持續(xù)調控下的房地產市場格局變化的把握———過去單一的住宅開發(fā)正在被更加多元化的市場取代。
但專注做好一件事情，意味著企業(yè)不僅要在業(yè)務線上克服誘惑做減法，同時要在產品營造與服務的專業(yè)領域做加法。2013年，金融街在加快全國布局的同時，也將對其商務地產產品進行升級和創(chuàng)新，并構建涵蓋資產管理等服務內容的“四個中心”。這一系列的變革，都將為金融街致力成為“中國寫字樓專家”添上有力注解。
“專注做最擅長的事情”
順勢而為，顯然是金融街戰(zhàn)略調整背后的理性思考。
“隨著經濟復蘇及需求的不斷增長，寫字樓市場在近年來明顯升溫?！币壮侵袊芯恐行母笨偙O(jiān)孫健表示，寫字樓市場在2010年開始企穩(wěn)回暖，需求在2012年表現(xiàn)尤為強勁。
戴德梁行最新發(fā)布的報告顯示，今年第二季度，北京寫字樓市場空置率為6.19%，創(chuàng)下歷史新低；上海甲級寫字樓整體空置率為5.9%，環(huán)比持續(xù)下降達1.6個百分點。
“就全球范圍來看，在中國設立分支機構的費用仍然較低，很多國際公司持續(xù)將其他國家的部門搬到中國來。而中國經濟本身也在向好，本土企業(yè)的辦公需求也在持續(xù)增長。”戴德梁行寫字樓部董事吳佩玲說。
另一方面，針對住宅市場的調控仍在持續(xù)，商業(yè)地產領域呈現(xiàn)出更大的發(fā)展空間，中國房地產市場進入多元化通道。
中原集團研究中心數據顯示，2009年至今，全國商辦用地供應持續(xù)上升，2009年15個重點城市商辦用地占商品房用地供應的19%，2010年升至21%，2011年升至25%。
市場格局的變化，與金融街的發(fā)展過程遙相呼應。金融街十余年開發(fā)寫字樓的經驗積累，讓其在市場變局來臨前就已做好充分的準備。
作為北京的標志性地名，“金融街”幾乎匯聚了所有重要的商業(yè)銀行和金融機構，在這里，金融街控股在過去十余年中建設起成片的高端寫字樓。年報顯示，2012年金融街僅商務地產銷售額便高達94億元———這已經是中國寫字樓開發(fā)企業(yè)的一線規(guī)模。
2013年剛剛過半，金融街控股在商務地產上的優(yōu)勢愈發(fā)凸顯。公告顯示，5、6月份金融街分別與華融公司、招商銀行簽下寫字樓整售協(xié)議，僅是這兩筆交易額就接近70億元。據透露，下半年在天津和重慶，金融街還將釋放更多的商務地產銷售利好消息。
但金融街并不滿意這個成績。據其年初制定的總體發(fā)展戰(zhàn)略，“商務地產（含商務綜合體）資產、收入、利潤占開發(fā)業(yè)務比重提升至70%左右”才是理想目標。
全國化布局也將是金融街未來的戰(zhàn)略重點。目前，除北京之外，金融街控股已在天津、重慶、惠州落子布局，其中在天津和重慶均有代表性的寫字樓產品。而在2013年，金融街還可能新進一到兩個城市，寫字樓同樣是主導產品。
“寫字樓開發(fā)建設是我們的長項，我們將專注做自己最擅長的事情?！蓖踔緞偼嘎?，未來金融街將重點做商務綜合體、寫字樓和購物中心，除北京外，商品住宅原則上只做商務綜合體內配建的城市公寓，“我們希望成為商務地產細分市場的領軍企業(yè)?！?
“寫字樓專家”的自我修煉
在金融街看來，要做商務地產的“領軍企業(yè)”，僅僅靠開發(fā)規(guī)模還遠遠不夠，還要成為“寫字樓專家”--強化產品開發(fā)和服務的專業(yè)性、引領商業(yè)模式的創(chuàng)新更為關鍵。
“客群的變化是近年來寫字樓市場發(fā)展的重要特征?！币晃婚L期研究寫字樓市場的業(yè)內人士表示，過去的寫字樓，尤其是城市核心區(qū)的甲級以上寫字樓，買家多為大型公司，但隨著樓市調控逐漸深入，越來越多的中小投資者將資金從住宅投資轉向商業(yè)地產，目前整個寫字樓市場的民間資本已經占到20%~30%。
多家銷售代理行也向本報證實，近年來一二線城市的寫字樓“越來越好賣”，許多一線開發(fā)商紛紛到太原、鄂爾多斯、溫州這樣民間資本比較充裕的地方推銷寫字樓產品。據易城中國統(tǒng)計，目前一二線城市核心區(qū)的寫字樓租金收益率約為6%~8%，但物業(yè)自身增值的收益率達到20%~40%，“優(yōu)質寫字樓成為新的‘剛需’產品”。
“中國經濟正在告別‘高增長低通脹’時代，開放紅利、土地紅利正在逐漸消失。無論從長期的經濟形勢還是短期的經濟現(xiàn)實判斷，與股市、信托、黃金、海外投資等投資渠道的疲軟和風險相比，優(yōu)質寫字樓都不失為一個更好的資產保險箱?！睂O健說。
金融街顯然早已注意到這一趨勢，并清楚地意識到，中小投資者的比重將逐漸增大。而這不僅意味著寫字樓的客戶將由大客戶轉為中小客戶，，更意味著開發(fā)商需要針對中小投資者做出一系列的服務內容調整，以完善終端用戶在使用過程中所需的各種商務配套。
鑒于此，2013年初，金融街提出要“繼續(xù)強化四個中心的建設”，以“完善商務地產的配套服務職能”。其中，“四個中心”將包括資產管理中心、商務服務中心、生活服務中心、物業(yè)服務中心，幾乎覆蓋寫字樓后期運營的全部內容。而這一服務體系的建設，恰恰是金融街過去十余年服務金融業(yè)高端客戶逐步摸索出來的經驗。
王志剛透露，金融街近日將在天津推出金融街（南開）中心，并將首次實踐資產管理服務體系，此舉無疑又將商務地產的產品與服務提上新的高度。
“相比于擁有強大運營組織能力的企業(yè)客戶，未來的中小投資者更需要這樣的服務。天津商務地產市場有超過70%的銷售額由金融街提供，在優(yōu)勢如此明顯的成熟市場中，我們更需要自我修煉。未來，四個中心的服務體系將普遍應用于金融街日后的產品中?！蓖踔緞傉J為，專業(yè)的后臺服務體系的建設，是商務地產開發(fā)的“成敗關鍵”。
創(chuàng)新“商務綜合體”
“商務綜合體”的提出，不僅是金融街對商務地產產品的升級，更將成為其有別于其他企業(yè)的產品形態(tài)與商業(yè)模式的創(chuàng)新。
何為“商務綜合體”？
由于寫字樓中存在大量的上班族人流，由此催生出餐飲、購物、健身等一系列需求。商務綜合體則是以辦公人群為服務對象，在一個建筑體中同時滿足這些人群的所有需求，實現(xiàn)辦公、餐飲、購物的一站化。
這與商業(yè)綜合體主要從住宅客戶需求出發(fā)去研發(fā)產品的思路截然不同。
“現(xiàn)有的城市綜合體，更多建設于城市新區(qū)，開發(fā)商將住宅、商鋪、購物中心等業(yè)態(tài)融合成一個產品，這與我們專注于城市核心地段的辦公物業(yè)是截然不同的?！蓖踔緞傉f。
不僅如此，金融街也對原有寫字樓產品也進行了改造升級。由于在北京金融街區(qū)域的十余年深耕，金融街控股早已建立起一套針對金融企業(yè)的寫字樓建設標準。但隨著全國布局鋪開，金融街要面對更加多元的客群類型。
據了解，未來金融街還將開發(fā)多種寫字樓產品類型，以滿足各行各業(yè)從業(yè)者的辦公需求。對此，金融街研發(fā)了第二代寫字樓產品標準，“更自由的辦公空間組合，滿足不同客戶的需要。”王志剛說。
業(yè)界普遍認為，在商務地產，尤其是金融商務地產領域，金融街將繼續(xù)保持自己的綜合優(yōu)勢。
7月初，金融街控股與北京實興騰飛置業(yè)組成聯(lián)合體拿下位于北京石景山的京西商務中心（西區(qū)）地塊，土地用途為商業(yè)金融用地，總建筑面積達23.73萬平方米。金融街將憑借在金融辦公開發(fā)領域的經驗，將更多的金融機構引入京西，改善石景山的產業(yè)結構和城市風貌。這也是在北京金融街西擴和南拓后，金融街控股再次迎來較大規(guī)模區(qū)域開發(fā)的契機。
據其總體發(fā)展戰(zhàn)略，“綠色、健康、科技、智能、文化的高附加值產品和高品質服務”，被金融街視為提升公司產品競爭力和市場競爭力的重要籌碼。顯然，在這條專注于商務地產的差異化競爭道路上，憑借產品與服務創(chuàng)新，金融街正穩(wěn)步向前。
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